inloggen / registreer

Jurisprudentie

BE9863

Datum uitspraak2008-08-06
Datum gepubliceerd2008-09-04
RechtsgebiedCiviel overig
Soort ProcedureEerste aanleg - enkelvoudig
Instantie naamRechtbank Assen
Zaaknummers223395 CV EXPL 08-977
Statusgepubliceerd
SectorSector kanton

Indicatie

Toewijzing gevorderde ontbinding huurovereenkomst met betrekking tot bedrijfsruimte (fitness-centrum) en veroordeling tot ontruiming en verlating van het gehuurde. Beroep van huurder op opschortingsrecht en verrekening kan geen doel treffen. Vastgesteld is dat huurder het gehuurde heeft kunnen gebruiken en nog steeds gebruikt overeenkomstig het doel en dat hij tot op heden geen enkele huurbetaling heeft verricht, ondanks zijn toezegging op een al een jaar geleden gehouden kort geding. Niet is gebleken dat verhuurder ooit in gebreke is gesteld om de in de huurovereenkomst vermelde werkzaamheden te (laten) verrichten, terwijl, waar vaststaat dat bedoelde werkzaamheden wel zijn verricht, evenmin is gebleken dat die werkzaamheden niet door verhuurder zijn verricht. Overigens is overeengekomen dat de aan die werkzaamheden verbonden kosten voor rekening van huurder zouden komen, zij het dat verhuurder daar niet meer dan € 25.000,.- aan zou besteden en huurder dat bedrag in termijnen bovenop de huur zou terugbetalen.Vastgesteld is dat huurder zowel in zijn verweer tegen de vorderingen van verhuurder als in zijn eis in reconventie niet heeft voldaan aan zijn stelplicht.

Uitspraak

vonnis RECHTBANK ASSEN Sector kanton Locatie Emmen zaaknummer 223395 CV EXPL 08-977 uitspraak van 6 augustus 2008 in de zaak van de besloten vennootschap TECHNIES BURO OOST, gevestigd te Emmen, eisende partij in conventie gedaagde partij in reconventie gemachtigde: mr. P. Keijzer tegen [Huurder], wonende te [adres], gedaagde partij in conventie eisende partij in reconventie gemachtigde: mr. C.K.E.E. Fuhler Partijen worden hierna Oost en [huurder] genoemd. 1. De procedure 1.1 Het verloop van de procedure blijkt uit: 1.2 de dagvaarding van 28 februari 2008 met producties; 1.3 de conclusie van antwoord in conventie, tevens conclusie van eis in reconventie van 9 april 2008 met productie; 1.4 de conclusie van repliek in conventie, tevens conclusie van antwoord in reconventie van 7 mei 2008 met producties; 1.5 de conclusie van dupliek in conventie, tevens conclusie van repliek in reconventie, tevens vermindering van eis in reconventie van 4 juni 2008; 1.6 de conclusie van dupliek in reconventie van 2 juli 2008. 2. De vaststaande feiten 2.1 De kantonrechter stelt als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken het volgende vast. 2.2 Op 25 januari 2007 hebben partijen een huurovereenkomst kantoorruimte gesloten met betrekking tot een gedeelte van het pand aan [adres]. De huurprijs inclusief omzetbelasting bedraagt per maand € 3570,-. Daarnaast zijn door partijen aanvullende afspraken gemaakt over het uitvoeren van werkzaamheden door en voor rekening van Oost als verhuurder. Artikel 9.9 van de huurovereenkomst luidt als volgt: Verhuurder zal voor zijn rekening zorgdragen voor (zie bijlage “Verbouwtekening”) 1 Het dichtmaken van de openingen A en B. 2 Het dichtmaken van de deuropeningen C en D. 3 Het amoveren van de wanden links en rechts van F en G. 4 Het eventueel verplaatsen van de luchtverwarmingsunits t.p.v. E danwel het amoveren van de wand bij E. 5 Het opsplitsen van gas-, water-, electra- en verwarmingsleidingen en het aanbrengen van tussenmeters inzake nutsvoorzieningen (gas, water en electra). 6 Het aanbrengen van een entreedeur(en) t.p.v. H. Artikel 9.10 van de huurovereenkomst luidt als volgt: Tevens zal verhuurder voor zijn rekening en op basis van door huurder nader aan te reiken en door verhuurder nader goed te keuren documenten extra werkzaamheden verrichten. Partijen zijn overeengekomen dat de hiermee gemoeide kosten, tot een maximum van € 50.000,- exclusief omzetbelasting, op het moment dat de bijbehorende nota actueel is met de verdeelsleutel van 10% bij de jaarhuur (als genoemd in artikel 4.1) opkomen (Rekenvoorbeeld: extra investering € 40.000,-, dit keer 10% is € 4000,- en dit bij de jaarhuur (€ 36.000) op maakt totaal als jaarhuur € 40.000,- excl. B.t.w.) De extra werkzaamheden zijn (zie bijlage “Verbouwtekening”) 1 De vloerafwerking voorzien van tapijtvloertegels. 2 Het aanbrengen van extra kozijnen in de gevel. 3 Scheiding van het alarmsysteem (abonnements- en onderhoudskosten zijn voorts geheel voor rekening van huurder). 4 het aanbrengen van een voorportaal casu quo afdak(je) bij de entreedeur(en) t.p.v. H. 5 Het aanbrengen van 2 separate doucheruimtes met toebehoren aan de noordwestzijde (zie I). 6 Het aanbrengen van reclameborden in de reclamezuil staande aan de hoek van de straat. Hierbij zijn de 5 reclamebakken aan de noordwestzijde ter beschikking van de huurder. De bovenste reclamebak staat ter beschikking van verhuurder. Bij de op 31 januari 2007 door partijen ondertekende allonge behorende bij en één geheel uitmakend met de huurovereenkomst d.d. 25-01-2007 is onder meer het volgende vermeld: Partijen in bovengenoemde overeenkomst zijn het volgende overeengekomen: 1. Het bedrag genoemd in artikel 9.10, te weten € 50.000,-, is gewijzigd in € 25.000,-. 2.3 De huur is ingegaan op 1 februari 2007, maar afgesproken is dat de huur over februari niet behoeft te worden voldaan. [huurder] is derhalve pas per maart 2007 huurtermijnen verschuldigd. [huurder] heeft een waarborgsom van € 10.000,- voldaan maar tot op heden nog geen enkele huurtermijn voldaan, ondanks het feit dat de door Oost gezonden facturen door [huurder] zonder protest zijn behouden. Vanaf augustus 2007 is Oost gestopt met het verzenden van facturen aangezien [huurder] de huurprijs op grond van de huurovereenkomst ook zonder factuur verschuldigd is. 2.4 Omdat [huurder] al vanaf het begin van de huurovereenkomst nooit huur betaalde heeft Oost hem gedagvaard in kort geding. De mondelinge behandeling daarvan heeft plaatsgehad op 29 augustus 2007, waar [huurder] een reconventionele vordering heeft ingediend. Toen bleek dat het kort geding niet zou kunnen leiden tot een goede beoordeling van de partijen verdeeld houdende kwesties, maar dat daarvoor een bodemprocedure nodig was, is het kort geding ingetrokken op basis van de afspraak dat [huurder] vanaf september 2007 de huurtermijnen zou gaan betalen en [huurder] zijn (vermeende) tegenvordering in minnelijk overleg zou onderbouwen. Aan geen van die afspraken heeft [huurder] voldaan. Namens [huurder] is wel een brief van 7 september 2007 verzonden, waarin [huurder] toezegt te zullen betalen maar daarin voorts aangeeft betalingsproblemen te hebben. 3. De vordering en het verweer in conventie 3.1 Oost vordert op de in de dagvaarding vermelde gronden om bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad: 1. [huurder] te veroordelen om aan Oost tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen € 32.840,-, vermeerderd met de contractuele boete van 2% voor elke ingetreden kalendermaand of een gedeelte daarvan, van het verschuldigde per kalendermaand (met een minimum van € 300,-) vanaf de vervaldatum van dat bedrag tot aan de dag der algehele voldoening, subsidiair vermeerderd met de wettelijke rente over dit bedrag per maand vanaf telkens de eerste dag van iedere periode tot aan de dag der algehele voldoening; 2. [huurder] te veroordelen om aan Oost tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen de overeengekomen huurprijs vermeerderd met de omzetbelasting, ten belope van € 3570,- per maand over de periode vanaf 1 maart 2008 tot aan de dag van de hierna te vorderen ontbinding van de huurovereenkomst, vermeerderd met de contractuele boete van 2% gelijk onder 1 gevorderd, subsidiair vermeerderd met de wettelijke rente over dit bedrag per maand vanaf telkens de eerste dag van iedere periode tot aan de dag der algehele voldoening; 3. [huurder] te veroordelen om aan Oost tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen de met extra werkzaamheden ex artikel 9.10 van de huurovereenkomst gemoeide kosten groot € 25.000,-, vermeerderd met de omzetbelasting, vermeerderd met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening; 4. de huurovereenkomst tussen Oost als verhuurder en [huurder] als huurder betreffende de bedrijfsruimte gelegen aan [adres] te ontbinden per de datum van het in dezen te wijzen vonnis, althans per een bij dit vonnis in goede justitie te bepalen andere datum; 5. [huurder] te veroordelen om de door hem van Oost gehuurde bedrijfsruimte met al degenen die en al hetgeen dat zich daarin of daarop bevinden respectievelijk bevindt, binnen twee dagen na de betekening van dit vonnis, althans binnen een zodanige andere termijn als bij dit vonnis in goede justitie is te bepalen, volledig en behoorlijk te verlaten en te ontruimen en met overgifte der sleutels in lege en behoorlijke staat ter vrije beschikking van Oost te stellen en vervolgens verlaten en ontruimd te houden, zulks met machtiging aan Oost bij gebreke van volledige voldoening hieraan deze verlating en ontruiming en dit vervolgens verlaten en ontruimd houden zelf te bewerken met behulp van de sterke arm van politie en justitie en op kosten van [huurder]; 6. [huurder] te veroordelen om maandelijks aan Oost tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen ter zake van schadevergoeding het bedrag van de voorgeschreven huurprijs groot € 3000,- per maand (exclusief BTW) voor iedere maand dat Oost het gehuurde na de datum van ontbinding nog niet aan een derde heeft weten te verhuren; 7. [huurder] te veroordelen in de kosten van dit geding, waaronder begrepen de noodzakelijke reis- en verblijfkosten en verletkosten van Oost en het salaris en de noodzakelijke verschotten van de gemachtigde van Oost. 3.2 [huurder] betwist de vorderingen, zakelijk samengevat stellende dat Oost de beloofde investeringen niet heeft gedaan, reden om zich te beroepen op zijn opschortingsrecht omdat Oost de afspraken niet is nagekomen. 4. De vordering en het verweer in reconventie 4.1 [huurder] vordert op de in de conclusie van eis vermelde gronden om bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad Oost te veroordelen tot betaling aan [huurder] van het bedrag van € 59.818,- , zijnde een bedrag van € 35.218,- ter zake van verbouwingskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente hierover vanaf de datum waarop de facturen zijn voldaan, alsmede een bedrag van € 24.000,- ter zake van vermogensschade met ingang van de maand waarover deze vermogensschade is gaan gelden tot aan de dag der algehele voldoening en met veroordeling van Oost in de kosten van het geding. 4.2 Oost betwist de vorderingen, zakelijk samengevat stellende dat de door [huurder] in rekening gebrachte (beweerdelijk verrichte) werkzaamheden al op kosten van Oost zijn uitgevoerd en dus onnodig waren, de daar voor in rekening gebrachte kosten veel te hoog zijn, de facturen van [Q en B] betrekking hebben op geheel andere werkzaamheden dan de werkzaamheden genoemd in artikel 9.9 en 9.10 van de huurovereenkomst en de gevorderde vermogenschade volstrekt onvoldoend is onderbouwd. 5. De beoordeling van het geschil in conventie en in reconventie In conventie 5.1 Aan de hand van de beschikbare gedingstukken stelt de kantonrechter vast dat [huurder] vanaf het begin van de huurovereenkomst elke huurbetaling achterwege heeft gelaten. Niet is gebleken dat [huurder] terecht en op goede gronden gebruik heeft gemaakt van een recht tot opschorting van zijn huurbetalingsverplichtingen. Dat klemt te meer waar [huurder] bij brief van 23 april 2007 geen beroep heeft gedaan op een opschortingsrecht maar waarbij hij Oost alleen heeft aangesproken op de beweerdelijk niet nagekomen verplichtingen uit artikel 9.9 lid 1 tot en met 6 van de huurovereenkomst, in welk verband is aangegeven dat alle extra kosten die het niet nakomen van die verplichtingen tot gevolg zou hebben bij Oost in rekening zouden worden gebracht. Oost heeft overigens op die brief onmiddellijk gereageerd bij brief van 26 april 2007 en daarin precies aangegeven welke werkzaamheden al waren verricht en welke nog in afwachting waren van door [huurder] ter goedkeuring over te leggen prijsopgaven. Van enige reactie van [huurder] op die brief is niet gebleken. Vervolgens heeft Oost bij brief van 21 mei 2007 [huurder] gesommeerd tot betaling van de tot dan toe verzonden en onbetaald gelaten facturen voor de maandhuren. 5.2 Vastgesteld wordt dat [huurder] vóór het kort geding op 29 augustus 2007 nooit enige juridisch adequate actie heeft ondernomen jegens Oost op grond van op het beweerdelijk niet nakomen van haar verplichtingen uit artikel 9.10 van de huurovereenkomst. En voor zover [huurder] zich (nu achteraf) beroept op het zelf hebben mogen/moeten uitvoeren van de in dat artikel genoemde extra werkzaamheden, kan dit beroep geen doel treffen, nu niet is gebleken dat Oost in gebreke is gesteld om die werkzaamheden alsnog uit te voeren en Oost dus ook niet in verzuim is komen te verkeren. Overigens zou, indien al voor waar zou moeten worden gehouden dat Oost wel in gebreke zou zijn gebleven bedoelde werkzaamheden te (laten) verrichten en [huurder] die werkzaamheden zelf heeft moeten (laten) uitvoeren, [huurder] toch in elk geval nog gehouden zijn geweest om de offertes vóór de uitvoering van die werkzaamheden door Oost te laten goedkeuren. Vaststaat dat [huurder] dat niet heeft gedaan en dat [huurder] tot in dit stadium van de procedure ook niet ten minste aannemelijk heeft gemaakt dat hij de voor rekening van Oost komende werkzaamheden zelf heeft moeten laten uitvoeren, laat staan dat daar een bedrag van € 35.218,- (het door [huurder] in reconventie gevorderde bedrag) mee gemoeid zou zijn geweest. In dit verband kan niet onvermeld blijven dat [huurder] in zijn conclusie van antwoord in conventie tevens eis in reconventie nog een bedrag van € 72.075,- heeft opgevoerd als zijnde de door hem gedane investering ter zake van de onder artikel 9.9 en 9.10 van de huurovereenkomst genoemde werkzaamheden. Daarbij heeft [huurder] ook nog eens onverklaard gelaten waarom hij dat bedrag in zijn conclusie van dupliek in conventie tevens conclusie van repliek in reconventie tevens vermindering van eis in reconventie tot minder dan de helft heeft verminderd en hoe dat aldus verminderde bedrag van € 35.218,- zich verhoudt met het blijkens artikel 9.10 van de huurovereenkomst en in de allonge nader bepaalde bedrag van € 25.000,-, mede in aanmerking genomen dat de investering van Oost blijkens artikel 9.10 van de huurovereenkomst sowieso voor rekening [huurder] zou moeten komen, of die nu € 25.000,- of meer zou bedragen. 5.3 Maar zelfs al zou [huurder] geacht kunnen worden bevoegd te zijn zich te beroepen op een recht tot opschorting van de huurbetalingen, dan zou dat hooguit kunnen inhouden dat [huurder] betaling van de huurprijs zou mogen opschorten totdat Oost haar verplichtingen tot het uitvoeren van de werkzaamheden genoemd in artikel 9.9 en 9.10 van de huurovereenkomst zou zijn nagekomen. Waar [huurder] nota bene beweert de in het geding zijnde werkzaamheden reeds zelf te hebben laten uitvoeren, zou Oost die werkzaamheden echter niet eens meer hoeven uit te voeren, zodat opschorting van huurbetalingen door [huurder] niet is toegestaan, zeker nu tevens vaststaat dat [huurder] het gehuurde inmiddels al meer dan een jaar overeenkomstig de bestemming heeft kunnen gebruiken. En voor zover [huurder] heeft bedoeld huurbetaling op te schorten totdat zijn vermeende tegenvordering door Oost is voldaan, wordt vastgesteld dat die ‘tegenvordering’ niet opeisbaar is en dat Oost nooit is aangemaand of zelfs maar om betaling daarvan is verzocht. Vaststaat immers dat [huurder] pas in zijn verweer tegen de vordering van Oost in het kort geding van 29 augustus 2007 melding heeft gemaakt van die’tegenvordering’. 5.4 Voor zover [huurder] geacht moet worden een beroep te doen op verrekening wordt vastgesteld dat verrekening niet is toegestaan op grond van artikel 6:127 BW aangezien de bevoegdheid daartoe ontbreekt. [huurder] is namelijk niet bevoegd tot het afdwingen van de betaling van zijn vermeende tegenvordering, nu [huurder] die vordering nooit eerder dan op 29 augustus 2007 (mondelinge behandeling kort geding) kenbaar heeft gemaakt en [huurder] die vordering zelfs ook tot in dit stadium van de procedure onvoldoende heeft onderbouwd, nog afgezien van het feit dat de vordering is gebaseerd op bedoelde werkzaamheden en de kosten daarvan ingevolge de huurovereenkomst voor [huurder]s eigen rekening blijven. Bovendien zou van verrekening pas sprake kunnen zijn als [huurder] in de zin van artikel 6:127 lid 1 BW heeft verklaard zijn schuld met zijn vordering te verrekenen. Een dergelijke verklaring is echter nooit door [huurder] afgegeven. In dit verband wordt er nogmaals op gewezen dat [huurder] er aan voorbij ziet dat de investering van € 25.000,- voor de werkzaamheden van artikel 9.10 van de huurovereenkomst volgens datzelfde artikel aan hem wordt doorberekend (zij het in termijnen). Ook al zou Oost die investering dus niet hebben gedaan, dan zou [huurder] nog niet het recht hebben zijn vordering te verrekenen met de door hem te betalen huur, zoals hem ook al geen recht toekomt om betaling van de huur op te schorten indien [huurder] die investering zelf al zou hebben gedaan. In dat geval zou namelijk hooguit die investering niet meer in termijnen bovenop de huurprijs kunnen worden gebracht, maar zou wel de huurbetalingsverplichting van € 3570,- per maand onverkort blijven bestaan. 5.5 Opgemerkt wordt verder dat opschorting en verrekening ook niet zijn toegestaan op grond van artikel 18.1 van de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst kantoorruimte, welke bepalingen onderdeel zijn van de huurovereenkomst en waarmee [huurder] heeft ingestemd. [huurder] heeft geen beroep gedaan op onredelijk-bezwarendheid van deze bepaling en ook verder is geen enkele reden aanwezig waarom deze bepaling niet onverkort tussen partijen (beide zijn professionele partijen handelende in de uitoefening van een beroep of bedrijf) moet worden toegepast. Daarbij wordt er nog op gewezen dat artikel 18.1 van de Algemene Bepalingen slechts ziet op een verrekeningsbevoegdheid ter zake van herstelkosten van gebreken. Vastgesteld wordt dat er in dit geval geen sprake is van ‘gebreken’ in de zin van dit artikel. Er kan ook geen sprake zijn van gebreken nu van begin af aan vaststond dat de gehuurde zaak bij het aangaan van de huurovereenkomst de eigenschappen nog niet had waarop de werkzaamheden van de artikelen 9.9 en 9.10 van de huurovereenkomst zien. Ongeacht of de verplichtingen uit artikel 9.9 en 9.10 van de huurovereenkomst hieronder vallen, is in ieder geval duidelijk dat de (ook) door [huurder] gevorderde vermogensschade niet als herstelkosten kunnen worden aangemerkt. Die uiteindelijk door [huurder] gevorderde vermogensschade ten bedrage van € 24.000,-, wat daar verder nog van zij, is dan ook zonder meer van verrekening uitgesloten. 5.6 Waar in de beschikbare gedingstukken geen enkele rechtvaardiging is te vinden voor het feit dat [huurder] tot op heden nog geen enkele huurbetaling heeft gedaan, wordt vastgesteld dat [huurder] geacht moet worden toerekenbaar tekort te zijn geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen, zonder dat hem enig beroep op opschorting of verrekening toekomt. Die tekortkoming is zodanig ernstig dat toewijzing van de vorderingen tot de ontbinding van de huurovereenkomst en de veroordeling van [huurder] tot verlating en ontruiming van het gehuurde zonder meer gerechtvaardigd is, met dien verstande dat de gevraagde machtiging aan Oost tot het zelf bewerken van de verlating en de ontruiming zal moeten worden afgewezen omdat die machtiging niet berust op de wet. Voorts spreekt het vanzelf dat [huurder] ook zal moeten worden veroordeeld tot betaling van de achterstallige huurpenningen ad € 32.840,- berekend tot en met februari 2008, vermeerderd met de contractuele boete van 2% voor elke ingetreden kalendermaand of gedeelte daarvan van het verschuldigde per kalendermaand (met een minimum van € 300,-) vanaf de vervaldatum van dat bedrag tot aan de dag van betaling, alsmede tot betaling van de overeengekomen huurprijs van € 3570,- per maand over de periode vanaf 1 maart 2008 tot aan de dag van de ontbinding van de huurovereenkomst, vermeerderd met de contractuele boet van 2% voor elke ingetreden kalendermaand of een gedeelte daarvan van het verschuldigde per kalendermaand vanaf de vervaldata van elke periode tot de dag van betaling. Nu [huurder] niet ten minste aannemelijk heeft gemaakt dat Oost haar verplichtingen uit artikel (9.9 en) 9.10 van de huurovereenkomst niet tot het in de allonge vermelde bedrag van € 25.000,- is nagekomen, zal [huurder] ook moeten worden veroordeeld tot betaling van dat bedrag, vermeerderd met de omzetbelasting en met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag van betaling. Waar de door Oost gevorderde vermogensschade van € 3000,- (exclusief BTW) per maand bestaat uit gemiste huuropbrengsten nadat door toedoen van [huurder] de huurovereenkomst is ontbonden, zal de vordering van Oost ook in zoverre moeten worden toegewezen. In reconventie 5.7 In reconventie stelt de kantonrechter, mede gelet op hetgeen dienaangaande is overwogen in conventie, al meteen vast dat [huurder] tot in dit stadium van de procedure heeft nagelaten zijn vordering aan de hand van concrete en controleerbare gegevens deugdelijk te onderbouwen en aldus geacht moet worden niet te hebben voldaan aan zijn stelplicht. En dat moet [huurder] te meer worden aangerekend nu [huurder] tijdens de mondelinge behandeling van het kort geding op 29 augustus 2007 uitdrukkelijk te verstaan is gegeven dat zijn stellingen, zo niet als ongeloofwaardig dan toch zeker, als volstrekt onvoldoende onderbouwd moesten worden aangemerkt. Daarom is toen ook de afspraak gemaakt dat [huurder] vanaf september 2007 de huurpenningen zou gaan betalen en dat partijen nader zouden gaan overleggen over de beweerdelijk door partijen gedane investeringen. Vastgesteld wordt dat [huurder] niet alleen de gemaakte afspraken niet is nagekomen, maar dat hij zich ook heeft menen te kunnen permitteren om ongeveer 8 maanden na de intrekking van het kort geding bij eis in reconventie zonder toereikende onderbouwing nog steeds hetzelfde bedrag als in reconventie in het kort geding, te weten € 106.575,-, te vorderen en hij vervolgens na ongeveer 10 maanden, bij zijn conclusie van repliek in reconventie tevens vermindering van eis, deze vordering zo maar heeft verminderd tot een bedrag van € 59.818,- en dat alles ook weer zonder toereikende onderbouwing. 5.8 Nog afgezien van de vraag of in het door [huurder] gevorderde bedrag van € 35.218,- ter zake van beweerdelijk gemaakte verbouwingskosten ook de door Oost in rekening gebrachte werkzaamheden ad € 25.000,- zijn begrepen en of [huurder] dat bedrag van € 35.218,- ook daadwerkelijk heeft betaald, is uit de beschikbare gedingstukken niet op te maken dat en waarom voormeld bedrag door Oost aan [huurder] zou moeten worden (terug)betaald, dan wel zou moeten worden verrekend met de door [huurder] verschuldigde huurpenningen. Integendeel, op grond van artikel 9.10 van de huurovereenkomst in samenhang bezien met het in de allonge vermelde bedrag, was Oost immers (en dan nog alleen bij wijze van voorfinanciering) tot geen grotere investering gehouden dan maximaal een bedrag van € 25.000,-, welk bedrag uiteindelijk sowieso door [huurder] zou moeten worden betaald. Waar verder als vaststaand moet worden aangenomen dat de in artikel 9.9 en 9.10 van de huurovereenkomst bedoelde werkzaamheden zijn verricht, heeft [huurder] niet met een begin van aannemelijkheid aangetoond dat hij die werkzaamheden zelf heeft laten verrichten en de daaraan verbonden kosten heeft betaald. Ten slotte wordt vastgesteld dat [huurder] niet aannemelijk heeft gemaakt dat hij zijn sportschool pas op 18 juni 2007 heeft geopend, terwijl hij geen enkel bewijs heeft aangeboden ter zake van vermogensschade, bijvoorbeeld in de vorm van concrete en controleerbare gegevens met betrekking tot abonnementsgeld, ledenaantal en supplementenverkoop in de hier van belang zijnde periode. Dat wil zeggen gegevens waarvan moet worden aangenomen dat die ook al ten tijde van het kort geding op 29 augustus 2007 voorhanden waren en die in feite simpelweg hadden kunnen worden overlegd . En waar [huurder] zich zelfs heeft menen te kunnen permitteren in deze procedure 8 maanden na het kort geding nota bene eerst het bedrag van de beweerdelijk geleden vermogensschade op € 34.500,- te stellen en vervolgens zonder controleerbare onderbouwing en bewijsaanbod een bedrag vordert van nog maar € 24.000,-, is de conclusie gerechtvaardigd dat [huurder] in geen enkel opzicht aan zijn stelplicht heeft voldaan. 5.9 Nu [huurder] heeft nagelaten te voldoen aan zijn stelplicht en zijn vordering ook overigens geen rechtsgrond heeft om in het geheel geen huurpenningen aan Oost te hoeven betalen op grond van verrekening of opschorting, zal de vordering van [huurder] in reconventie zonder meer moeten worden afgewezen. [huurder] zal zowel in conventie als in reconventie moeten worden veroordeeld in de proceskosten. 6. De beslissing De kantonrechter: in conventie ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst betreffende de bedrijfsruimte gelegen aan [adres] met ingang van 6 augustus 2008; veroordeelt [huurder] om de door hem van Oost gehuurde bedrijfsruimte met al degenen die en al hetgeen dat zich daarin of daarop bevinden respectievelijk bevindt, binnen 14 dagen na de betekening van dit vonnis, volledig en behoorlijk te verlaten en te ontruimen en met overgifte der sleutels in lege en behoorlijke staat ter vrije beschikking van Oost te stellen en vervolgens verlaten en ontruimd te houden; veroordeelt [huurder] om aan Oost te betalen € 32.840,- ter zake van de huurachterstand berekend tot en met februari 2008, vermeerderd met de contractuele boet van 2% voor elke ingetreden kalendermaand of een gedeelte daarvan van het verschuldigde per kalendermaand (met een minimum van € 300,-) vanaf de vervaldatum van dat bedrag tot aan de dag van betaling; veroordeelt [huurder] om aan Oost te betalen de overeengekomen huurprijs vermeerderd met de omzetbelasting ten belope van € 3570,- per maand over de periode vanaf 1 maart 2008 tot aan 6 augustus 2008 ,de dag van de ontbinding van de huurovereenkomst, vermeerderd met de contractuele boete van 2% voor elke ingetreden kalendermaand of een gedeelte daarvan van het verschuldigde per kalendermaand (met een minimum van € 300,-) vanaf de vervaldata van dat bedrag tot aan de dag van betaling; veroordeelt [huurder] om aan Oost te betalen een bedrag van € 25.000,- ter zake van de extra werkzaamheden ex artikel 9.10 van de huurovereenkomst, vermeerderd met de omzetbelasting en met de wettelijke rente hierover vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag van betaling; veroordeelt [huurder] om aan Oost te betalen ter zake van schadevergoeding het bedrag van de huurprijs van € 3000,- per maand exclusief BTW, voor iedere maand dat Oost het gehuurde na de datum van ontbinding van de huurovereenkomst nog niet aan een derde heeft weten te verhuren; veroordeelt [huurder] in de proceskosten, tot deze uitspraak aan de kant van Oost begroot op € 71,80 aan dagvaardingskosten, € 201,- aan vastrecht en € 600,- aan salaris voor de gemachtigde; verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad; wijst het meer of anders gevorderde af; in reconventie wijst de vordering af; veroordeelt [huurder] in de proceskosten, tot deze uitspraak aan de kant van Oost begroot op € 1400,- aan salaris voor de gemachtigde. Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr. J.M.H. Pauw en in het openbaar uitgesproken op 6 augustus 2008. typ/conc.[init]54hp coll: